Urbane Mitte: fast ein Drittel Mehr Baumasse als im Vertrag vorgesehen!
Während bei den Baufeldern Flottwellpromenade, Möckernkiez und Yorckdreieck, die Baudamen und -herren freiwillig unter den im Vertrag übertrieben hoch festgelegten Möglichkeiten blieben, versuchen die Investoren der Urbanen Mitte, ein Maximum an Geschossfläche herauszuholen, auch über das im städtebaulichen Vertrag vorgesehene Maß. Im Bebauungsplan VI-140cab „Urbane Mitte Süd“ sollen nun 23.750 m² Bruttogeschossfläche realisiert werden. Je nach Berechnungsmethode entspricht dies einer GFZ von 4,1 beziehungsweise 5,1 – obwohl der städtebauliche Vertrag eigentlich nur eine GFZ 3,5 (Geschossflächenzahl = Maß für die bauliche Dichte) vorsieht. Die nun geplanten 23.750 m² Bruttogeschossfläche übertreffen das vertraglich festgesetzte Maß der Bebauung um fast ein Drittel. Wie kommt es dazu?
Im städtebaulichen Rahmenvertrag von 2005 wurde für das Baufeld Urbane Mitte eine GFZ von 3,5 festgelegt. Bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche sollte das Nettobauland zugrunde gelegt werden. An verschiedenen Stellen in der Begründung zum Bebauungsplan wird behauptet, es habe im Vorfeld des städtebaulichen Wettbewerbs im Jahr 2015 eine Einigung gegeben, dass als Nettobauland 80% der Gesamtfläche des Baufeldes angenommen werden solle. So heißt es auf Seite 109/110 der Begründung zum Bebauungsplan:
Die Geschossfläche von 119.000 m2 für die gesamte ‚Urbane Mitte‘ (Bebauungsplan VI-140ca) wurde in Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung (SenSW) im Vorfeld des städtebaulichen Wettbewerbs für die ‚Urbane Mitte‘ pauschal als Zielgröße aus der Grundstücksgröße * 80 % (Abzug für Erschließungsflächen) * GFZ 3,5 (gemäß städtebaulichen Rahmenvertrag 2005) ermittelt.
Dass es eine solche Übereinkunft gegeben haben soll, ist höchst zweifelhaft. Denn die gleiche Senatsverwaltung, mit der die angebliche Übereinkunft erzielt worden sein soll, sieht die geplanten Baumassen kritisch. Auf Seite 269 der Begründung wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt II A15 zitiert:
Die im Bebauungsplan-Vorentwurf zur Festsetzung vorgeschlagene GFZ von 3,5 wird unter Berücksichtigung des angestrebten städtebaulichen Konzepts angezweifelt, da in die Berechnung möglicherweise Flächen einbezogen worden wurden, die für eine tatsächliche Bebauung nicht zur Verfügung stehen.
Es sieht so aus, als würde der Vorhabensträger im Nachhinein Inhalte in den Vertragstext von 2005 hinein dichten, die dort nicht stehen. Ein weiteres Beispiel für dieses Vorgehen findet sich auf Seite 243 der Begründung zum B-Plan.
Speziell für das Baufeld ‚Urbane Mitte‘ ist im städtebaulichen Rahmenvertrag 2005 eine bauliche Betonung mit Hochpunkten um das Gleiskreuz vorgesehen.
Der Text des städtebaulichen Vertrags von 2005 ist öffentlich zugänglich. Ein solcher Inhalt ist darin nicht zu finden.
Verwirrspiel um die Größe des Baulands
Die Fläche des Bebauungsplans VI-140cab beträgt laut Unterlagen 7.940 m². Davon entfallen 2.160 m² auf die Zufahrt in Verlängerung der Trebbiner Straße. Bedauernd wird im Text der Begründung festgestellt, dass nach Abzug der Straßenfläche nur noch 73% als Baufläche, also weniger als die angeblich festgelegten 80% des Nettobaulands zur Verfügung stehen würden, nach Abzug der nichtbaubaubaren Flächen der Feuerwehrzufahrt und des S-Bahn-Tunneldeckels gar nur noch 59% des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Siehe Seite 130 der Begründung.
Unter zusätzlichem Abzug der Fläche des Geh- und Radfahrrechts zugunsten der Allgemeinheit sowie der Fläche des S-Bahntunnels beträgt die maßgebende Grundstücksfläche (b) 4.680 m2, das entspricht nur noch 59% der Größe des Geltungsbereichs.
Dies ist eine weiterer Versuch der Irreführung. Die zukünftige Straßenfläche in Verlängerung der Trebbiner Straße war bisher im Eigentum des Landes Berlin, lag und liegt außerhalb des Gebiets des städtebaulichen Vertrag von 2005. Diese Fläche darf also sowieso nicht herangezogen werden bei der Ermittlung der GFZ.
Brutto = Netto?
Bleiben also 5.780 m² als Bauland übrig, beziehungsweise 4.680 m² als Nettobauland, wenn man die Flächen für die Feuerwehr und den Tunneldeckel abzieht.
In der Begründung werden zwei verschiedene Berechnungsmethoden präsentiert. Offensichtlich sind sich die Autoren nicht ganz sicher, ob sie Tunneldeckel und Feuerwehrzufahrt mitrechnen dürfen oder nicht. Vorsichtshalber wird erklärt, dass der Plangeber, das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, beide Ergebnisse für akzeptabel halte.
Bei der ersten Berechnungsmethode wird die gesamte Fläche von 5780 m² zugrunde gelegt. Bei 23.750 m² Bruttogeschossfläche ergibt sich so eine GFZ von 4,1.
Bei der zweiten Berechnungsmethode wird die Feuerwehrzufahrt (370 m²) und die Fläche über dem S-Bahn-Tunnel (730 m²) von der bebaubaren Fläche abgezogen. Es bleiben 4.680 m² Nettobauland. Bei 23.750 m² Bruttogeschossfläche ergibt sich so eine GFZ von 5,1.
In Folge wird versucht zu argumentieren, warum die nicht bebaubaren Flächen doch mitgerechnet werden dürfen bei der Berechnung der GFZ. Auf Seite 129 der Begründung wird behauptet:
Da die Abstimmungen mit der Deutschen Bahn ergeben haben, dass die Fläche über dem S-Bahntunnel als Baugebiet nutzbar ist, wird die Fläche über dem S-Bahntunnel nicht von der maßgebenden Grundstücksfläche (a) abgezogen.
Auf Seite 143 der Begründung wird dieser Einschätzung jedoch explizit widersprochen:
Die Deutsche Bahn hat am 21.02.2018 folgende Hinweise zur Planung gegeben:
„Die Bebauung ist so auszuführen, dass die Instandhaltung der Anlagen der Deutschen Bahn Netz AG (erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen einschließlich eines erforderlichen Ersatzneubaus der Eisenbahnanlage) nicht beeinträchtigt wird. Dazu ist ein horizontaler Abstand von mindestens 1,0 m und ein vertikaler Abstand von mindestens 1,9 m einzuhalten.
Zur Eisenbahnanlage gehört auch im Baugrund verbliebener Verbau. Die Abstände gelten für sämtliche im betreffenden Bereich befindlichen Eisenbahnanlagen.“
Zum S-Bahntunnel liegt ein Gutachten bei, in dem eindrucksvolle Bilder aus der Bauzeit des Tunnels in den 1930er Jahren gezeigt werden. Damals wurde die eingeschossige Halle des Postbahnhofs mit einer sehr aufwendigen Konstruktion abgefangen, um darunter den S-Bahntunnel herzustellen. Klar, dass die Bahn solch aufwendige Verfahren in Zukunft vermeiden möchte und sich deswegen gegen eine Bebauung des Tunnels an der Stelle ausspricht.
Wenn wir die Flächen des S-Bahntunnels und der Feuerwehrzufahrt, die im übrigen nicht für das Baufeld, sondern auch für die STATION und den Rettungsplatz an der Fernbahn wichtig ist, abziehen, kommen wir auf 4.680 m² Nettobauland oder „maßgebende Grundstücksfläche“ wie sie im Text der Begründung nun genannt wird.
Bei einer zulässigen GFZ von 3,5 ergeben sich daraus 16.380 m² Bruttogeschossfläche, das ist fast ein Drittel weniger als die jetzt vorgesehenen 23.750 m².
Beteiligung am Bebauungsplanverfahren
Nach bis 16.12.2020 liegen die Unterlagen zum Bebauungsplan im Rathaus Kreuzberg aus. Bis Mittwoch kann sich jeder beteiligen und online eine Stellungnahme abgeben:
Es gibt keinen Grund, hier über das im städtebaulichen Vertrag von 2005 vorgesehene Maß Bebauung zuzulassen. Alle Probleme, die durch die zahlreichen Gutachten beschrieben werden, würden bei geringerer Bebauung vermindert:
- die Einschränkung des Raumgefühls im Park
- der Einschränkung der weiten Blickmöglichkeiten im Park
- die Verdeckung der historischen, teilweise unter Denkmalschutz stehenden Bauten
- die Verschattung des Westparks vormittags
- die Verschattung des Museumsgeländes nachmittags
- das Nicht-Einhalten der Abstandsregelung der Berliner Bauordnung
- die Einengung der Frischluftschneise zwischen Tiergarten und südlichen Stadtrand
- die erhöhten Windgeschwindigkeiten
- die zusätzlichen Verkehre
- die Gefahr der Übernutzung des Parks
- die Versiegelung von fast 100% des Grundstücksfläche, wohin mit dem Niederschlagswasser?
- die Eingriffe in die Fauna des benachbarten Wäldchens durch Vertreibung der Fledermäuse und Nachtigallen
